Khoảng trống thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản sẽ bị bịt từ ngày 01/07/2026

Khoảng trống thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản sẽ bị bịt từ ngày 01/07/2026

Đã rất nhiều lần trong các buổi đào tạo pháp lý về bất động sản mà bên RICH NGUYỄN tổ chức do Luật sư Phó Dũng giảng dạy về phần pháp lý từ khi Luật đất đai năm 2024 được thông qua, nhiều anh chị đã biết và tận dụng được khoảng trống pháp lý thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng điều này sẽ thay đổi từ ngày 01/07/2026. Do vậy, nếu anh chị đang đầu tư đất nền hãy lưu ý!

Điều 247 Luật đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 08 năm 2024 Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 quy định thuế TNCN như sau:

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”

Có nghĩa rằng, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có tài sản trên đất thì thuế TNCN được tính theo giá đất trong bảng giá đất bất kể là trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất cao hơn nhiều so với giá đất trong bảng giá đất cơ quan thuế tính thuế giá đất trong bảng giá đất. Điều này tạo ra 02 khoảng trống mà nhiều nơi áp dụng khác nhau mà ngay sau khi Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực:

-          Có những nơi, không phân biệt là chuyển nhượng bất động sản có tài sản trên đất hay không đều tính giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có tài sản trên đất theo giá chuyển nhượng thực tế trên Hợp đồng (nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì giá tính thuế theo bảng giá đất) nhân với thuế suất là 2%/ tổng giá trị chuyển nhượng thực tế. Có những nơi cơ quan thuế tính thuê TNCN theo giá đất trong bảng giá đất, kể cả giá trên hợp đồng thực tế cao hơn gấp nhiều lần bảng giá đất tạo ra khoảng chênh lệnh lớn về số tiền thuê phải nộp giữa giá chuyển nhượng thực tế trên Hợp đồng và giá tính thuế theo giá đất trong bảng giá đất.

-          Tài sản trên đất không đăng ký trên giấy chứng nhận nhận, nhưng có tồn tại thực tế, nhiều giao dịch cơ quan thuế vẫn áp dụng là không có tài sản trên đất do vậy khi áp thuế TNCN vẫn là giá tính tính thuê theo giá đất trong bảng giá đất, không phân biệt giá chuyển nhượng thực tế lớn hơn nhiều so với thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Tuy nhiên, điều này sẽ thay đổi hoàn toàn từ ngày 01/07/2026, khi Luật thuế TNCN có hiệu lực. Theo đó, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.

Thị trường BĐS sẽ minh bạch hơn, nhưng chi phí thuế chuyển nhượng chắc chắn sẽ tăng mạnh sau 01/07/2026. Các nhà đầu tư cần tính toán kỹ bài toán dòng tiền ngay từ bây giờ!

Chi phí phòng ngừa rủi ro trong đầu tư, kinh doanh bất động sản bao giờ cũng thấp hơn rất nhiều so với với cái giá bạn phải trả, đừng ngần ngại để lại câu hỏi bên dưới hoặc gọi điện cho luật sư OPIC: 0902198579 – 0889.596989, Email: luatsu@opic.com.vn. Luật sư OPIC sẽ giúp bạn phòng ngừa rủi ro pháp lý, xây dựng cấu trúc giao dịch thay vì giải quyết hậu quả.