Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các giải pháp khắc phục

    Thực trạng giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai đã và đang là vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đất nước, ổn định xã hội. Các nội dung khiếu kiện về đất đai hiện nay chiếm đa số trong tổng số khiếu kiện chung. Ngoài ra, các tranh chấp về đất đai cũng gia tăng. Có thể nói, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo phức tạp trong lĩnh vực đất đai, trong đó có nguyên nhân liên quan đến hợp đồng về quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra ở bất kỳ một hình thái kinh tế - xã hội nào. Tranh chấp đất đai sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tế -xã hội, nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứt điểm. Với nhận thức sâu sắc rằng, tranh chấp đất đai sẽ tác động, ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định chính trị - xã hội, thì việc nghiên cứu tìm ra các nguyên nhân nảy sinh tranh chấp đất đai để trên cơ sở đó đề ra các giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế các nguyên nhân này có ý nghĩa rất quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định của các quan hệ đất đai và duy trì sự trật tự, bền vững của các quan hệ xã hội.

NỘI DUNG

I. Cơ sở pháp lý

     1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

    Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. (Điều 697 BLDS 2013)

     2. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 

    Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. (Điều 703 BLDS 2013)

    3. Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất

    Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
Điều 483 BLDS 2013 quy định: “Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý”. Như vậy, khi có sự đồng ý của bên cho thuê đất thì bên thuê có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.

II. Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

    1. Bất cập từ công chứng, chứng thực bắt buộc

    Chúng ta không phủ nhận rằng, công chứng của chúng ta hiện nay bắt nguồn từ hệ thống pháp luật của Pháp, nhưng nghiên cứu so sánh cho thấy, công chứng Việt Nam đã đi xa hơn Pháp rất nhiều. Trong các loại hợp đồng phải công chứng (hay chứng thực) nêu trên ở Việt Nam, Pháp chỉ yêu cầu công chứng 02 trường hợp với ý nghĩa là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (tức nếu không công chứng thì giao dịch vô hiệu) và đó là hợp đồng tặng cho bất động sản, thế chấp (bất động sản)
    Ở Việt Nam, số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất (QSDĐ) bị tuyên bố vô hiệu là rất lớn và những giao dịch bị tuyên bố vô hiệu vì lý do pháp luật yêu cầu phải công chứng, chứng thực chiếm đa số. Nhìn từ thực tiễn xét xử, Việt Nam có thể được coi là nước "vô địch” về hợp đồng vô hiệu và trong cái "vô địch” này có phần đóng góp không nhỏ của các quy định yêu cầu giao dịch về QSDĐ phải công chứng, chứng thực. Có những cái "vô địch” chúng ta rất tự hào còn "vô địch” về hợp đồng vô hiệu như vừa nêu là điều đáng phải xem xét lại.

    Quan sát thực tiễn xét xử, chúng ta có thể khẳng định chính yêu cầu công chứng, chứng thực các giao dịch về QSDĐ đã tạo ra sự "hỗn loạn” trong đời sống, tạo cơ hội cho một bên bội ước đối với những cam kết đã được xác lập một cách tự nguyện. Điều này cũng là một nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp trong các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất.

    2. Trình độ hiểu biết pháp luật hạn chế của các bên tham gia

    Thực tế đã cho thấy không ít các vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nảy sinh do sự hiểu biết về pháp luật còn hạn chế của người dân, dẫn đến các tranh chấp không đáng có. Lấy ví dụ như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) có những bất cập sau:

    Một là, HĐCNQSDĐ chủ yếu là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Do trình độ hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế, tranh chấp về HĐCNQSDĐ chủ yếu là giữa cá nhân với cá nhân. Vì vậy, khi thực hiện HĐCNQSDĐ chưa nắm được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định pháp luật khi ký kết HĐCNQSDĐ thì phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Nhưng trên thực tế người dân một phần do thói quen, một phần ngại phiền hà khi đến các cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu công chứng, chứng thực nên phần lớn khi ký kết HĐCNQSDĐ chủ yếu là hợp đồng viết tay giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.Hai là, đối với QSDĐ của hộ gia đình khi chuyển nhượng QSDĐ không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình.

    Nhiều trường hợp giấy chứng nhận QSDĐ được cấp cho hộ gia đình nhưng khi CNQSDĐ lại không có sự thỏa thuận hay đồng ý của tất cả các thành viên gia đình. Theo quy định tại khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình thì “việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự, thì cần có sự đồng ý của người đại diện. Vì vậy, có trường hợp người nhận chuyển nhượng đã xây nhà kiên cố hoặc đầu tư tiền của vào diện tích đất nhận chuyển nhượng thì lại có đơn khởi kiện yêu cầu đòi lại tài sản của thành viên trong gia đình. Điều này khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu của cơ quan có thẩm quyền gặp rất nhiều khó khăn.

    Ba là, việc CNQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nhưng không được một trong hai bên đồng ý. Việc một bên xác lập HĐCNQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của vợ hoặc chồng diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó theo quy định của pháp luật thì việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của vợ chồng. Từ đó, dẫn đến tranh chấp về HĐCNQSDĐ.

    3. Việc xét xử tại cơ quan tòa án còn nhiều hạn chế khiếm khuyết

Một là việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền chưa triệt để, dẫn đến vẫn xảy ra tranh chấp.

    Theo thống kê của Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La, việc giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ tại cấp sơ thẩm còn sai chiếm tỉ lệ không nhỏ. Các tranh chấp này khi bị kháng cáo lên Tòa án cấp phúc thẩm tại Sơn La phải ra quyết định sửa bản án, quyết định sơ thẩm do cấp sơ thẩm sai chiếm 50% tổng số tranh chấp về HĐCNQSDĐ (9/18 vụ án); hủy bản án, quyết định sơ thẩm để đình chỉ chiếm 16,7% (3/18 vụ án); hủy bản án, quyết định sơ thẩm để xét xử lại chiếm 11,1% (2/18 vụ án); còn lại là giữ nguyên bản án, quyết định sơ thẩm là 22,2% (4/18 vụ án).  Như vậy, từ con số thống kê này có thể thấy, Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết tranh chấp còn chưa được triệt để và hiệu quả, dẫn đến tranh chấp vẫn còn xảy ra. Thêm vào đó, còn có một số nguyên nhân khác là do Tòa án cấp sơ thẩm khi tuyên HĐCNQSDĐ vô hiệu nhưng lại không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Điều này chưa thực sự đảm bảo được quyền và lợi ích của các đương sự và vì vậy tranh chấp vẫn diễn ra và kéo dài thời gian, gây tốn kém về tiền bạc và bức xúc cho người dân.

    Hai là công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế, nhiều văn bản pháp luật về đất đai chưa thực sự đi vào cuộc sống.

      III. Giải pháp khắc phục

            1. Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai,  khi có tranh chấp toà án thụ lý hồ sơ trong quá trình giải quyết cần phải nắm chắc lịch sử, nguồn gốc đất tranh chấp với thực tế sử dụng. Toà án cần xác định, làm rõ nguyện vọng và yêu cầu của các bên tranh chấp để từ đó cần áp dụng pháp luật đất đai, pháp luật dân sự hay luật nhà ở để giải quyết cho đúng đắn.

            2. Cần thận trọng, tỷ mỷ trong việc xác định thời hiệu khởi kiện phát sinh tranh chấp. Trong khi giải quyết tranh chấp  thời điểm có hiệu lực của hoạt động chuyển nhượng, tặng, cho cần xác định rõ là giao dịch chỉ được nhà nước bảo hộ khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước và  được Văn phòng đăng ký nhà đất trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

            3. Nhà nước cần xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai nhằm ngăn ngừa và hạn chế các tranh chấp đất đai xảy ra. Đồng thời, Toà án  tăng cường số lượng thẩm phán có trình độ hiểu biết về  đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Cán bộ toá án được đào tạo bồi dưỡng chuyên sâu kiến thức, kỹ năng thu thập chứng cứ, xét hỏi, tranh tụng trong các phiên toà. Rèn luyện bản lĩnh chính trị cho thẩm phán và hội thẩm nhân dân độc lập trong khi xét xử tại toà án.

            4. Trong bối cảnh cải cách Tư pháp, cải cách Hành chính ở nước ta hiện nay, Nhà nước luôn đặt vấn đề phấn đấu giải quyết dứt điểm đơn thư khiếu nại tố cáo trong nhân dân. Nhà nước cần duy trì công tác tiếp dân đảm bảo đúng Luật khiếu nại, tố cáo. Hoàn thiện các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai là vấn đề quan trọng và cấp bách trong giai đoạn hiện nay để tránh những diễn biến phức tạp, nổi cộm như hiện nay. Thông qua đó, hệ thống văn bản pháp luật phù hợp giúp cho công tác giải quyết tranh chấp  quyền sử dụng đất của Toà án đại hiệu quả cao hơn.

            5. Cần nâng cao việc tuyên truyền và giải thích pháp luật cho người dân nhất là trong lĩnh vực đất đai để họ áp dụng đúng pháp luật, trước hết là đem lại quyền lợi cho bản thân, tránh các tranh chấp không đáng có.

        KẾT LUẬN

        Giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng qua từng thời kì, từng giai đoạn. Nguyên nhân tồn tại bất cập còn nhiều. Số vụ việc chưa được giải quyết ổn thỏa còn nhiều, một vài còn gây nên sự bức xúc trong dư luận. Thiết nghĩ, để khắc phục tồn đọng này, các nhà làm luật phải đưa ra những quy định cụ thể hơn, cùng với đó là có sự tuyên truyền, phổ biến pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai nói chung và hợp đồng về quyền sử dụng đất nói riêng để pháp luật thực sự đi sâu vào đời sống và là một hành lang pháp lý vững chắc cho người dân. 

  DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.      Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Tư Pháp.

2.      Giáo trình Luật dân sự Việt Nam tập 2, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb. Công an Nhân dân.

3.      Luật đất đai năm 2013.

4.      Luật dân sự năm 2013.

5.      Tìm hiểu luật đất đai, Nguyễn Văn Thuận chủ biên, Nxb. Chính trị quốc gia.

6.      Một trăm mười một câu hỏi – đáp về khiếu nại hành chính, tranh chấp đất đai và tố cáo, Đinh Văn Minh, Nxb. Chính trị quốc gia;